AGENTE INMOBILIARIO

12:34

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Un broker o agente de propiedades es todo un profesional que no solamente ha estudiado una carrera universitaria, sino que se vuelve un experto en análisis de distribución espacial, con conocimientos de arquitectura, leyes, publicidad, marketing, costos y presupuestos, valuación, geografía urbana, planeación y ordenamiento territorial.

Para el 2007, cuando estén reglamentadas todas las UPZ, un camino más ordenado pondrá en camisa de fuerza a absolutamente toda persona que tenga intereses inmobiliarios.

La corresponsabilidad de intereses en finca raíz vinculará sólo a unos cuantos de ciertos sectores, cosa que jamás había pasado.

En últimas, Bogotá no sólo será una ciudad más moderna y ordenada, sino que hablar de consultoría inmobiliaria corporativa estará estrechamente ligado al perfil de profesionales integrales.


Las Comisiones

En el sector inmobiliario especialmente en Colombia no existe una legislación clara hay poca protección al corredor y a esto se le suma la falta de rigurosidad en las transacciones inmobiliarias. Estos factores generan un ambiente de poco profesionalismo en donde las dudas y las malas decisiones se encuentran con facilidad en este medio en donde las condiciones de mercado son de libre oferta y demanda.

Sin embargo hay formas de mejorar y contrarrestar estas situaciones. Uno de ellas es simplemente dejar claro por medio de la comunicación que costo tendrá la intermediación relacionando de igual forma la autorización del oferente para que el agente inmobiliario intervenga en la promoción y venta del inmueble. Se recomienda tanto para el Agente como para la empresa inmobiliaria que puedan tener procedimientos claros en donde puedan efectuarse punto de control para ver como se desarrolla una gestión de compra-venta. Así en caso de un incumplimiento se podrá demostrar ante las instancias correspondientes el derecho al reconocimiento de su comisión.

Generalmente, los agentes definen el porcentaje de la comisión en donde el valor fluctúa entre 3-4 por ciento para vivienda urbana y el 8-10 por ciento para vivienda rural. El momento del pago de esta comisión generalmente se pacta una vez se firme la promesa de compraventa cancelando la totalidad pactada o otra pagando un porcentaje en el momento de la firma de la compraventa y otro en el momento de finiquitar las escrituras.

Requisitos para consignar un inmueble

  • Contrato de mandato. En caso de firma por parte de apoderado, se necesita poder o carta de autorización autenticada.
  • Fotocopia de la cédula
  • Escritura del inmueble (copia).
  • Certificado de tradición actualizado (copia).
  • Recibo de impuesto predial (copia).
  • Copia parte normativa del reglamento de propiedad horizontal.
  • Último recibo de servicios públicos y de teléfono.
  • Último recibo de cuotas de administración.

Fabio Rodriguez

Actualidad en diseño y arquitectura

12:33

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En el mundo del Diseño de Interiores lo que prima es la flexibilidad

Las habitaciones

El concepto de mayor aceptación y adaptabilidad dentro del mercado es la luz natural utilizando grandes ventanales los cuales ofrecen una excelente iluminación y una agradable vista (en especial si la vivienda es una casa o un apartamento exterior).

La importancia de poder apreciar la naturaleza y hacerla parte de un ambiente intimo hacen que los diseños sean mas amables y busquen admitir el paisaje y dejar el ruido afuera.

Las Alturas

Este aspecto debe predominar en todos los lugares de la vivienda, esto se puede lograr dando un manejo adecuado de las puertas llevándolas de piso a techo, sin dinteles, que parecen salir del muro, y con una decoración que acentué el sentido de verticalidad.

La cocina

Cocinas integradas y abiertas a la zonas sociales dan una aire de modernidad igualmente existe la opción de poder cerrarse con paneles de madera que al desplegarse conformen una “pared”.

Fabio Rodriguez

PROPIEDAD HORIZONTAL

12:33

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Pasos para la Redacción de un nuevo reglamento:

  1. Redacción del Nuevo Reglamento: Aplicar la ley 675 de agosto 3 de 2001.
  2. Dar a conocer este proyecto de reforma del Reglamento a todos los copropietarios, para que puedan hacerse a una idea general de lo que implica, cuales son las normas organizando foros, enviando un boletín, circulares, etcétera.
  3. Someter el Proyecto a la aprobación de la asamblea General de copropietarios. Recuerde cumplir con las normas de Quórum especial, (asistencia del 70%) oportunidad de la convocatoria, elaboración del acta, y demás.
  4. Una vez se obtiene la aprobación por parte de la Asamblea, se debe presentar la "Minuta" ante la NOTARIA respectiva para elevarlo al carácter de ESCRITURA PUBLICA. Se debe anexar: Acta de nombramiento del Administrador o representante legal, (y si este es una Persona Jurídica, Certificado de la Cámara de Comercio), Fotocopia del documento de identidad del Administrador, acta de la Asamblea en la que se aprueba el reglamento, y la minuta en medio magnético. No olvide solicitar por lo menos DOS COPIAS de la escritura.
  5. Cuando la NOTARIA entregue la respectiva ESCRITURA PUBLICA, esta se debe registrar en la oficina de NOTARIADO Y REGISTRO, (o quien haga sus veces en la localidad). La copia de la escritura queda en poder de la oficina de Notariado y Registro.
  6. Cuando se finaliza el tramite en Notariado y Registro, (Puede demorar algunos días) se solicita allí mismo un Certificado de Libertad del inmueble y constancias de calificación de las unidades privadas para el siguiente paso.
  7. Se presenta ante la ALCALDIA LOCAL, (o quien haga sus veces en la localidad o provincia) la copia de la escritura, los certificados expedidos por la oficina de registro mencionados en el punto anterior, el acta de la Asamblea, el acta de nombramiento del Administrador, (con Certificado de la Cámara de Comercio, si es persona jurídica) y una carta dirigida al Alcalde solicitándole la inscripción y posterior certificación de la existencia y representación de la respectiva Persona Jurídica.

Acerca de las mascotas

Por fortuna, la LEY 746 DE JULIO 19 DE 2002, reglamenta definitivamente la tenencia y manejo de mascotas, y establece severas sanciones para quienes incumplan con las normas.

Se establece, por ejemplo, la prohibición de que los perros transiten sueltos por las zonas comunales y las zonas públicas, y se ordena que "los ejemplares caninos deberán ir sujetos por medio de traílla, y provistos de bozal si es el caso específico de perros potencialmente peligrosos según las definiciones dadas por la presente ley. "

Fabio Rodriguez

ARRIENDOS

12:32

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Sobre el contrato

Los aspectos básicos que debe cubrir un contrato son el nombre e identificación de las personas involucradas así como la del inmueble, zonas y servicios. El valor del canon de arrendamiento se calcula teniendo en cuenta que este no podrá exceder el 1.2 por ciento del valor comercial del inmueble y de igual forma no podrá superar el 100% del índice de precios al consumidor.

Sobre la terminación del contrato

Los contratos se renuevan automáticamente una vez se cumpla el tiempo pactado, sin embargo, el arrendatario puede enviar una constancia por escrito sobre su decisión de dar por terminado el contrato. Otro caso un contrato puede darse por terminado cuando el arrendatario incumpla los requerimientos mínimos como el pago del arriendo pactado, desconexión de servicios por falta de pago (el arrendador podrá exigir la prestación de garantías o fianzas para garantizar el pago de servicios públicos) y por modificaciones del inmueble sin consultar o tener autorización. Igualmente la ley civil podría llegar a ejercer su poder en caso de incumplimiento haciendo pagar y devolver al propietario su inmueble.

Zonas y Precios

En esta instancia al hablar de precios hay que hablar de estratos. Bogota por su parte esta catalogada por seis estratos y cada uno de ellos se delimitan por el nivel de ingresos de las personas del sector. A continuación se ejemplifica en un cuadro el modelo de estratificación:

ESTRATO

SALARIOS

1

Personas con menos de 1 SML

2

Personas con 1-3 SML

3

Personas con 3-5 SML

4

Personas 5-8 SML

5

Personas con 8-16 SML

6

Personas con mas de 16 SML


La Dirección Nacional de Planeación utiliza esta estratificación residencial como medio para calcular el pago de los servicios públicos relacionándolos con el nivel de ingresos y de esta forma subsidiando aquellas personas que se encuentran en los estratos más bajos.

Fabio Rodriguez

COMPRA Y VENTA (VIVIENDA USADA-VIVIENDA NUEVA)

12:32

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Sobre vivienda nueva

Las viviendas nuevas por lo general se pueden encontrar por medio de anuncios publicitarios en vallas, radio o televisión, periódico, revistas especializadas entren otras.

Los proyectos deben incluir espacios para sala, comedor y cocina y de pendiendo el uso del futuro comprador deberá analizar si la vivienda que va a adquirir tiene un o más baños y una, dos o más alcobas.

Deberá chequear si la vivienda tiene posibilidad de ampliación para otra habitación, otro baño y en ocasiones hasta para un piso completo.

Otros aspectos que pueden ser relevante en el futuro son aquellos que tienen que ver con visibilidad, es decir, la vista que va a tiene el apartamento por todas sus cuatro caras y la que podría tener más adelante si hay posibilidad de construir cerca, esto para el caso de que el edificio este construido al lado de dos casas, por poner un ejemplo. Como segundo aspecto tenemos el de la iluminación si el apartamento es claro (suficiente luz, ventas, e.t.c.) y por supuesto si tiene buena ventilación. La ventilación puede dividirse en dos sentidos tanto internamente en el apartamento, como a los alrededores del edificio, no sería bueno darse cuenta después de comprar que existen malos olores alrededor de nuestra vivienda.

Las rutas de acceso tienen igualmente un significado valioso; inspeccione las posibles rutas de acceso a la vivienda y mire el tráfico que pasa por las vías más cercanas a su futura vivienda.

Igualmente deberá revisar los planos y los folletos que proporcionan los vendedores y conocer el apartamento modelo. Es este el momento para despejar dudas y preguntar aspectos como el tipo de acabados en pisos y muros, los muebles adicionales que te pudiera ofrecer, tipo de cocina, si cuenta con parqueaderos, si tiene sistema de gas, e.t.c

Finalmente se debe hablar sobre el precio total de la vivienda con las características que te ofrecen, así como las condiciones de pago, el tiempo de entrega y la ubicación.

Sobre vivienda usada

Antes de tomar una decisión tenga en cuenta los siguientes aspectos:
  • Servicios de agua potable, energía eléctrica, drenaje o fosa séptica y alumbrado público en operación.
  • Muros libres de asentamientos, grietas, desplomos, humedades o salitre.
  • Pisos y techos libres de fisuras, pandeos, humedades o salitre.
  • Azotea impermeabilizada.

  • Zonas húmedas de baños y cocina cubiertas con algún tipo de material impermeable, como azulejo o aplanado de cemento cubierto con pintura de esmalte.

  • Instalaciones hidráulica, sanitaria, eléctrica y de gas en condiciones óptimas de funcionamiento.

  • Ubicación fuera del área de afectación de líneas de alta tensión, ductos subterráneos, depósitos de combustibles, áreas inundables o cualquier otro factor que represente un riesgo.

  • Nivel de acceso a la vivienda arriba del nivel de la banqueta o con protecciones contra inundaciones.

  • Título de propiedad debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad , pagos al corriente del impuesto predial, consumo de agua, consumo de energía eléctrica y mantenimiento (si se encuentra bajo el régimen de propiedad en condominio), libertad de gravámenes o la instrucción correspondiente del acreedor hipotecario.
  • Valor comercial máximo y vida útil remanente mínima, determinados en su momento por un avalúo inmobiliario, dentro de los parámetros establecidos por el Organismo Nacional de Vivienda que otorgue el crédito.

Fabio Rodriguez

FINANCIACIÓN PARA SU APARTAMENTO

12:27

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Es de común conocimiento que muchos de los Bancos del país están ofreciendo créditos con bajos intereses para la adquisición de una vivienda. Aquí le daremos información comparando características en cada una de estas entidades para que usted pueda escoger la que mejor se acomode a lo esta buscando. No sobra resaltar que la mayoría de los nuevos planes de las entidades financieras cuentan con similitudes indispensables para el consumidor, estas son las que mencionamos a continuación:

  • En la actualidad de financiamiento de vivienda los compradores tienen la opción de utilizar la UVR o el peso.
  • Las personas que tienen vivienda y se encuentra pagando una hipoteca puede tener la posibilidad de ser parte de los nuevos planes hipotecarios y beneficiarse de los mismos.
  • Igualmente algunas entidades reciben la cartera de otras entidades financieras, facilitando al cliente el proceso de adquisición de una vivienda.
  • No solamente el mercado financiero ofrece en este momento prestamos para comprar vivienda adicionalmente se pueden conseguir créditos para mejoras o remodelaciones del inmueble.

Fabio Rodriguez

¿QUÉ ESTA PASANDO EN EL MERCADO INMOBILIARIO?

12:25

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En Colombia el mercado inmobiliario depende de Planeación Nacional, entidad que se encarga entre muchas cosas de velar porque la ciudad cuente con buenos sistemas de movilidad, transporte, vivienda y desarrollo urbano.

Se estima que aproximadamente el 80% de los habitantes en Colombia vivirán en el perímetro urbano generando una inversión en donde el sector privado aportaría un 84 por ciento. En seis años, las cinco principales ciudades del país estarían igual, esta situación y su auge han hecho que la gente se separe de la óptica de lo que implicaría este cambio a nivel global en el aspecto urbano de las ciudades colombianas.

Otro hecho interesante que refleja las zonas más construidas dentro del perímetro urbano de Bogota, es ver el numero de proyectos que se desarrollan en el sur y el occidente de la ciudad donde la oferta de vivienda nueva se ha reducido en el último año, sobre todo en el renglón social y en las casas y apartamentos con un precio inferior a 71 millones de pesos. En las zonas identificadas con estratos 3 y 4 se ve con claridad la mayor concentración, donde el total de proyectos nuevos en construcción es superior al 46% del total de proyectos dentro de la ciudad.

Todo lo contrario sucede en la oferta de vivienda nueva en el norte, ya que la cantidad de edificaciones residenciales en construcción están enfocadas en estratos altos, encontrando precios de vivienda por mas de 300 millones pesos.

Fabio Rodriguez

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LA VIVIENDA IDEAL

12:24

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Uno de los factores fundamentales en la compra es la ubicación debido a que esta refleja el valor que tenga según la zona.

Tenga en cuenta también que el hecho de comprar una vivienda significa que ese será su futuro hogar. Este hecho enmarca también una situación emocional ya que puede compartir allí parte de su vida con su familia.

La búsqueda de una vivienda es en realidad un proceso que se enfoca básicamente en dos aspectos la ubicación y la elección de la vivienda.

Si decide comprar es recomendable visitar 10 viviendas que encajen en su gusto y satisfagan las necesidades que busca teniendo en cuenta lo siguiente:

Dinero

Piense en el ahorro que deberá tener en su cuenta si esta pensando en comprar y cual sería el capital inicial disponible para separar la nueva vivienda. Si tiene vivienda propia es bueno tener claro si la piensa vender para beneficiarse y amortizar el pago del nuevo inmueble con el capital que reciba. Finalmente haga cuentas y piense cuanto podría endeudarse (esto le dará una idea de la capacidad de inversión que dispondría para la compra del inmueble)

La Decisión

Una vez allá sacado conclusiones sobre su capacidad de pago piense en la necesidad de que la vivienda sea nueva o usada (Piense en sus proyecciones de vida) y de determine las zonas según el índice de precios establecidos para el metro cuadrado. Una vez consultada esta información piense entonces en el tamaño de la vivienda que podría adquirir en determinada zona y la calidad de vida de la cual pueda beneficiarse.

El Tramite

Es bastante el trabajo que viene en el momento de la compra. Probablemente si lo hace por su cuenta sienta que le falta información y no sabe cual debe ser el procedimiento a seguir. Existen las Inmobiliarias y los Agentes Inmobiliarios. El poder contar con un asesor constantemente durante el proceso será de valiosa ayuda y retribución, ya que el interés es mutuo y el desgaste menor. Tome usted la decisión.

Fabio Rodriguez

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Bienvenido a Apartamentos.com.co

12:10

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Debido a la falta de información que existe en la actualidad sobre cómo es el proceso de compra y venta de vivienda se organizó en este portal un temario que cubre de forma concisa los elementos más relevantes del mundo inmobiliaria buscando que todos los visitantes de esta página puedan utilizar esto como herramienta de consulta, actualización, información y asesoría para realizar una transacción exitosa de un inmueble.

Sabemos que el periodo medio de tardanza en la búsqueda de una vivienda para un Colombiano esta entre cuatro a seis meses, dependiendo igualmente del tamaño de la ciudad, para el caso especifico de nuestro enfoque estaríamos estimando el periodo mas largo. Sin embargo, el no tomar las medidas adecuadas solo dejaría en el camino perdida de tiempo, dinero y hasta en el peor de los casos la compra o venta equivocada de un inmueble. De lo anterior, podemos concluir que conocer y contar con información oportuna sobre el papel del comprador, vendedor y agente inmobiliario es una ventaja competitiva en el mundo inmobiliario.

Comprar una vivienda significa invertir en algo que se convierte en lo más importante de nuestra vida y esta acción debe responder satisfactoriamente a nuestras necesidades y posibilidades. Y es aquí donde podemos ofrecerle una guía del proceso, aportándole información y recursos encaminados al logro de tu objetivo.

En apartamentos.com le ofrecemos un servicio integral e innovador sólo posible gracias a la aplicación de la tecnología más avanzada y al uso de Internet como herramienta estratégica siendo un ente divulgativo en el asesoramiento de los requisitos y trámites, tanto jurídicos como económicos, precisos para la adquisición de un inmueble.

En este blog podrá contar con un Agente Inmobiliario virtual ya que podrá usted mismo adquirir conocimientos y sacar sus propias conclusiones de lo que es más conveniente para usted; de esta forma obtendrá información del mercado Inmobiliario para compradores y vendedores, Asesoramiento en la compra y financiación del inmueble y un montón de herramientas de forma gratuita para que agilice trámites y puede crear su propia proyección.

En las sigueintes entradas estaremos compartiendo con todos ustedes interesantes guias acerca de todo lo relacionado con la compra de apartamentos en Colombia.


Fabio Rodriguez

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